¿Un problema con un alquiler: impagos, fianza o fin de contrato?
Somos abogados de alquileres y desahucios en Valencia y llevamos asuntos de propietarios y de inquilinos: contratos, impagos y desahucios, fianzas, fin de contrato y prórrogas, obras y reparaciones, y reclamación de rentas. Primero intentamos un acuerdo, como pide además la ley. El economista del despacho y su equipo te dicen qué hacer en la renta con lo que no cobras. Antes de empezar te decimos por escrito quién lo llevaría y cuánto cuesta.
Qué hacemos
Desahucio por impago de alquiler
Requerimos el pago por un medio fehaciente e intentamos el acuerdo. Si no llega, presentamos la demanda de desahucio con la reclamación de las rentas (art. 437.4 LEC). El juzgado da al inquilino diez días para pagar, irse u oponerse, y fija ya la fecha del lanzamiento (art. 438.5 LEC). Si se va debiendo dinero, pedimos la ejecución por esa cantidad. Llevamos también el desahucio por fin de contrato.
Contratos, fianza y fin de contrato
Redactamos y revisamos contratos de vivienda habitual, de vivienda temporal y de locales, y calculamos plazos y preavisos. Las reglas cambiaron en octubre de 2026: el contrato temporal, por ejemplo, tiene que expresar la causa real del desplazamiento del inquilino (art. 7.2 LAU). Al acabar, preparamos el documento de entrega de la vivienda (art. 36.7 LAU) y reclamamos la fianza que no se devuelve.
Inquilinos: desahucio, fianza y reparaciones
Te defendemos en un desahucio y vemos si se puede parar pagando o si hay una situación de vulnerabilidad que acreditar. Reclamamos la fianza, que genera interés legal si no te la devuelven en un mes desde la entrega de llaves (art. 36.4 LAU), y las reparaciones necesarias: si el propietario no responde en quince días a tu requerimiento con presupuesto, puedes hacerlas y descontarlas de la renta (art. 21.5 LAU).
Qué hacer ahora
- Si eres propietario y no te pagan, requiere el pago por un medio fehaciente, como un burofax o un requerimiento notarial. Si al presentar la demanda han pasado treinta días sin pago, el inquilino ya no podrá parar el desahucio pagando, salvo por la vía de vulnerabilidad del art. 22.6 (art. 22.4 LEC).
- Guarda el contrato, los recibos y todas las comunicaciones por escrito. Las rentas impagadas se pueden reclamar durante cinco años (art. 1966 del Código Civil).
- Antes de demandar hay que intentar un acuerdo y poder probarlo: sirve cualquier documento que acredite que la otra parte recibió la invitación a negociar (arts. 5 y 10.2 de la Ley Orgánica 1/2025).
- Si eres inquilino y te llega una demanda, tienes diez días desde el requerimiento para pagar, dejar la vivienda u oponerte (art. 438.5 LEC). Si estás en situación de vulnerabilidad, dilo: el juzgado avisa a los servicios sociales y el proceso puede suspenderse (arts. 441.5 y 22.6 LEC).
Cómo te atendemos
Puedes contarnos tu caso por teléfono (963 300 603), por WhatsApp (645 016 593), por correo o con el formulario, y mandarnos los documentos por correo. El despacho está en Valencia, en la Avenida del Oeste 31, y llevamos asuntos en juzgados de toda España. Antes de empezar te decimos quién lo llevaría y te damos el presupuesto por escrito.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura un contrato de alquiler de vivienda?
Lo que se pacte, pero si es menos de cinco años, o de siete si el propietario es persona jurídica, se prorroga cada año hasta ese mínimo, salvo que el inquilino avise con treinta días (art. 9.1 LAU). Desde el 2 de octubre de 2026, cumplido el mínimo, si nadie avisa (el propietario con seis meses y el inquilino con dos), se prorroga por otros cinco o siete años, y si el propietario no prorroga, en general debe indemnizar al inquilino (art. 10 LAU). Los contratos vigentes tienen reglas de transición (Real Decreto-ley 27/2026).
El inquilino no paga: ¿qué pasos hay?
Tras el requerimiento y el intento de acuerdo, se presenta la demanda de desahucio, que va por juicio verbal sea cual sea la cantidad y reclama también las rentas (arts. 250.1.1.º y 437.4 LEC). Hay que indicar si la vivienda es la habitual del inquilino y si eres gran tenedor; si no lo eres, se aporta una certificación del Registro de la Propiedad con tus inmuebles (art. 439.6 LEC). Si el inquilino ni paga ni se opone, el lanzamiento se hace en la fecha ya fijada (art. 438.5).
¿Puede el inquilino parar el desahucio pagando?
Sí, una vez: si dentro del plazo del requerimiento paga todo lo reclamado y lo que deba en ese momento, el proceso termina y, por regla general, paga él las costas (art. 22.4 y 22.5 LEC). No puede si ya lo hizo antes o si el propietario le requirió el pago de forma fehaciente al menos treinta días antes de demandar. Desde el 1 de octubre de 2026, si acredita vulnerabilidad económica, la Administración tiene dos meses para ofrecerle otra vivienda o pagar la deuda (art. 22.6 LEC).
Fianza: ¿cuánta es, dónde se deposita y cuándo se devuelve?
Una mensualidad de renta en vivienda y dos en local (art. 36.1 LAU). En vivienda se puede pactar además una garantía de hasta dos mensualidades en contratos de hasta cinco o siete años, o de una en el temporal, pero no exigir al inquilino un seguro de impago (art. 36.5). En la Comunitat Valenciana el propietario debe depositar la fianza en la Generalitat dentro del mes siguiente al contrato (Decreto 46/2022). Si al acabar no se devuelve en un mes desde la entrega de llaves, genera interés legal (art. 36.4).
¿Quién paga las reparaciones?
El propietario, las necesarias para que la vivienda siga siendo habitable, salvo que el daño lo cause el inquilino; las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso diario, el inquilino (art. 21 LAU). Si el propietario no repara, el inquilino puede requerírselo por escrito con un presupuesto razonable; si en quince días naturales no responde o se niega sin motivo, puede hacer la obra y descontarla de las rentas siguientes (art. 21.5). En el alquiler temporal, las pequeñas reparaciones también son del propietario (art. 21 bis).
¿Hay que intentar un acuerdo antes de demandar?
Por regla general, sí, también para el desahucio. Desde el 3 de abril de 2025, para que se admita la demanda hay que haber intentado antes un medio adecuado de solución de controversias, como una negociación directa o entre abogados o una mediación (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Pedir la negociación interrumpe la prescripción mientras dura (art. 7.1). Y quien rehúsa sin causa ese intento puede quedarse sin costas a su favor (art. 394.1 LEC).
¿Cuánto cuesta y quién paga las costas?
Te damos el presupuesto por escrito antes de empezar. En el desahucio por impago, si el inquilino ni paga ni se opone, o deja la vivienda sin pagar, el decreto que termina el juicio le impone las costas e incluye las rentas que se devenguen hasta la entrega (art. 438.5 LEC). Si hay juicio, paga las costas quien pierde del todo, salvo serias dudas, y la parte de abogados tiene un límite de un tercio de la cuantía (art. 394 LEC).
¿Qué hago en mi renta con los alquileres que no cobro?
Las rentas se declaran en el año en que son exigibles, aunque no se cobren (art. 14.1.a de la Ley del IRPF). Lo impagado se resta después como saldo de dudoso cobro cuando el inquilino está en concurso o han pasado más de seis meses entre tu primera gestión de cobro y el final del año (art. 13.e del Reglamento del IRPF). Si luego cobras, es ingreso de ese año. Los honorarios de abogado y procurador del desahucio también son gasto deducible (art. 13.d).
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Página revisada el 1 de octubre de 2026.
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