¿Un problema con tu hipoteca o con tu banco?

¿Estoy a tiempo de reclamar los gastos de la hipoteca?
Depende de cuándo firmaste y de qué pagaste. Sobre el momento en que empieza a contar el plazo para reclamar estos gastos ha habido sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y del Tribunal Supremo que han ido cambiando el criterio, así que no damos una fecha general que luego no te sirva. Con tu escritura y tus facturas te decimos si tu caso está en plazo.

¿Hay que reclamar antes al banco?
Para recuperar lo pagado por la cláusula suelo u otra cláusula abusiva de la hipoteca, la demanda debe ir acompañada de la reclamación previa al banco (art. 439.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). El banco tiene un mes para contestar con un cálculo desglosado, intereses incluidos. Si no contesta, la rechaza o no estás de acuerdo, puedes demandar (art. 439 bis). En las demás reclamaciones, como las de comisiones, también hay que intentar antes un acuerdo, por ejemplo una negociación entre abogados (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025).

El banco me ofrece una cantidad. ¿La acepto?
Antes, compárala con nuestro cálculo. El banco tiene que darte el suyo desglosado, con los intereses, y decir si reconoce o no que la cláusula es abusiva. Si lo niega, en el juicio no puede alegar motivos distintos de los que te dio (art. 439 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Si aceptas y no te paga en el mes siguiente, la cantidad devenga el interés legal del dinero más ocho puntos. Antes de firmar, mira también el efecto en tu renta.

Debo varias cuotas. ¿Cuándo puede el banco reclamarme toda la hipoteca?
En una hipoteca sobre vivienda de un particular, solo cuando lo impagado llegue al 3 % del capital prestado en la primera mitad (o a doce cuotas mensuales), o al 7 % en la segunda mitad (o a quince cuotas), y después de requerirte el pago dándote al menos un mes (art. 24 de la Ley 5/2019). También vale para hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019, salvo que el vencimiento se hubiera producido antes de esa fecha o que tu contrato te favorezca más (disposición transitoria 1.ª).

Me han notificado una ejecución hipotecaria. ¿Qué puedo hacer?
Tienes diez días para oponerte desde la notificación del auto que despacha la ejecución (arts. 556.1 y 557.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Solo se admiten algunos motivos, entre ellos que una cláusula abusiva sea el fundamento de la ejecución o haya fijado la cantidad reclamada. Si el juez lo aprecia, archiva la ejecución o la continúa sin esa cláusula (art. 695). Si es tu vivienda habitual, puedes liberarla pagando lo atrasado antes de que se cierre la subasta, aunque el banco no lo consienta (art. 693.3).

¿Tributa en la renta lo que me devuelve el banco por la cláusula suelo?
La devolución y sus intereses indemnizatorios no se integran en la base del IRPF. Pero si esos intereses te sirvieron para la deducción por vivienda habitual, pierdes esa deducción en los años no prescritos y la sumas, sin intereses de demora, en la renta del año del acuerdo, salvo en la parte que el banco aplique a rebajar el capital. Si eran gasto deducible, toca presentar complementarias de esos años, sin sanción ni recargo. Vale igual si viene de una sentencia (disposición adicional 45.ª de la Ley del IRPF).

¿Cuánto cuesta y quién paga las costas?
Te damos el presupuesto por escrito antes de empezar. En un juicio civil, las costas de la primera instancia se imponen a quien ve rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el caso presentara serias dudas de hecho o de derecho (art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). La postura de cada parte en la reclamación previa puede tenerse en cuenta al decidirlas (art. 439 bis), y quien rechaza sin justa causa un medio de solución obligatorio al que fue convocado no cobra costas (art. 394.1).

¿Cómo empezamos?
Nos mandas por correo la escritura del préstamo, los últimos recibos o el cuadro de amortización y, si los tienes, las facturas de los gastos y las cartas del banco. Lo revisamos y te decimos qué vemos y qué no. Antes de aceptar el asunto comprobamos que no haya conflicto de intereses, y te decimos por escrito quién lo llevaría y cuánto cuesta.

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Página revisada el 1 de octubre de 2026.