¿Un vecino que no paga o un acuerdo de la junta que no compartes?
Somos abogados de comunidades de propietarios en Valencia. Reclamamos las cuotas a los vecinos que no pagan por el monitorio de la Ley de Propiedad Horizontal, impugnamos o defendemos acuerdos de la junta y llevamos obras y conflictos entre vecinos, tanto para la comunidad como para cada propietario. Primero intentamos el acuerdo. Antes de empezar te decimos por escrito quién lo llevaría y cuánto cuesta.
Qué hacemos
Reclamar cuotas a un vecino moroso
Preparamos para la junta el acuerdo de liquidación de la deuda, su notificación al vecino y el certificado del secretario con el visto bueno del presidente. Con eso pedimos el monitorio, al que se suman los gastos de la reclamación (art. 21 LPH). Si el vecino se opone, pedimos el embargo preventivo de sus bienes, que el juzgado acuerda sin exigir caución (art. 21.4). Y si vende el piso, este sigue respondiendo de parte de la deuda (art. 9.1.e).
Impugnar acuerdos de la junta
Revisamos la convocatoria, el acta y las mayorías, y te decimos si el acuerdo se puede impugnar: si es contrario a la ley o a los estatutos, gravemente lesivo para la comunidad en beneficio de unos pocos, o un perjuicio grave para un propietario que no tiene por qué soportarlo (art. 18.1 LPH). Si eres la comunidad, defendemos el acuerdo. La impugnación no suspende el acuerdo salvo que el juez lo decida como medida cautelar (art. 18.4).
Obras, ruidos y pisos turísticos
Te decimos qué mayoría necesita cada obra o servicio (art. 17 LPH) y qué obras son obligatorias sin acuerdo previo, como las de conservación o, dentro de los límites legales, las de accesibilidad (art. 10). Ante actividades molestas o prohibidas, preparamos el requerimiento del presidente y, con autorización de la junta, la demanda para que cesen (art. 7.2). También el acuerdo sobre pisos turísticos (art. 17.12).
Qué hacer ahora
- Si un vecino debe cuotas, aprobad en junta la liquidación de la deuda y notificádsela en el domicilio que dio a la comunidad o, si no lo dio, en el piso. Si no se puede, vale el tablón de anuncios durante al menos tres días (arts. 9.1.h y 21.3 LPH).
- Si quieres impugnar un acuerdo, no dejes pasar el plazo, que es de caducidad: tres meses desde la junta, o un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos (art. 18.3 LPH).
- Pide copia del acta y guarda la convocatoria y las comunicaciones. El acta se cierra con las firmas del presidente y del secretario en los diez días naturales siguientes a la junta (art. 19.3 LPH).
- Antes de demandar, por regla general hay que intentar un acuerdo (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Pedir la negociación suspende el plazo para impugnar mientras se negocia, con los límites del art. 7.1.
Cómo te atendemos
Puedes contarnos tu caso por teléfono (963 300 603), por WhatsApp (645 016 593), por correo o con el formulario, y mandarnos los documentos por correo. El despacho está en Valencia, en la Avenida del Oeste 31, y llevamos asuntos en juzgados de toda España. Antes de empezar te decimos quién lo llevaría y te damos el presupuesto por escrito.
Preguntas frecuentes
Un vecino no paga las cuotas: ¿cómo se reclama?
Por el monitorio especial de la Ley de Propiedad Horizontal, con el certificado del acuerdo de liquidación de la deuda y la prueba de que se le notificó (art. 21.3 LPH y art. 812.2 LEC). Para pedirlo no hace falta abogado ni procurador (art. 814.2 LEC). El juzgado le da veinte días hábiles para pagar o explicar por qué no debe; si no hace ninguna de las dos cosas, se despacha ejecución contra él (arts. 815.1 y 133 LEC).
¿Y si el vecino que debe vende el piso?
El comprador responde con el propio piso de lo que se deba de la parte vencida del año de la compra y de los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e LPH). Al vender, el propietario tiene que declarar en la escritura si está al corriente y aportar un certificado de deudas que el secretario emite en siete días naturales. Si no comunica la venta, sigue respondiendo de las cuotas posteriores junto con el nuevo dueño, salvo que la comunidad lo supiera por otra vía (art. 9.1.i).
¿Quién puede impugnar un acuerdo y en qué plazo?
Los propietarios que votaron en contra y lo hicieron constar, los que no fueron a la junta por cualquier causa y los privados indebidamente de su voto, siempre que estén al corriente de pago o consignen lo debido, salvo si se discuten las cuotas de participación (art. 18.2 LPH). El plazo es de tres meses desde el acuerdo, o de un año si es contrario a la ley o a los estatutos; para los ausentes, desde que se les comunicó (art. 18.3). Pasado ese plazo, ya no se puede impugnar.
¿Puede un vecino poner un piso turístico?
Desde el 3 de abril de 2025 necesita antes la aprobación expresa de la comunidad (art. 7.3 LPH). La junta lo aprueba, limita, condiciona o prohíbe con el voto de tres quintas partes de los propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas, y con esa mayoría puede subir hasta un 20 % su participación en los gastos (art. 17.12). Esos acuerdos no son retroactivos, y quien ya ejercía la actividad conforme a la normativa turística puede seguir (disposición adicional segunda).
¿Hay que intentar un acuerdo antes de ir al juzgado?
Por regla general, sí: desde el 3 de abril de 2025 hay que intentar antes un medio adecuado de solución de controversias, como la negociación directa o entre abogados o la mediación (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Para las cuotas, la propia Ley de Propiedad Horizontal prevé la mediación y el arbitraje (art. 21.6). Notificar la deuda con una propuesta de pago, con prueba de que el vecino la recibió, deja constancia del intento (art. 10.2 de la Ley Orgánica 1/2025).
¿Cuánto cuesta y quién paga los gastos de reclamar?
Te damos el presupuesto por escrito antes de empezar. La ley pone varios gastos a cargo del moroso: en el monitorio se incluyen los de la reclamación, también los del secretario administrador (art. 21.3 LPH). Si la comunidad lo pide con abogado y procurador, el deudor paga sus honorarios aunque pague al recibir el requerimiento, con el límite del art. 394.3 LEC (art. 21.5 LPH). Si se opone, rigen las reglas generales de costas, y con sentencia totalmente favorable se incluyen esos honorarios.
¿Puede la comunidad obligarme a pagar una obra?
Si es necesaria para conservar el edificio o para cumplir la seguridad, la habitabilidad o la accesibilidad, sí: es obligatoria sin acuerdo previo y la junta solo reparte la derrama (art. 10 LPH). En mejoras no necesarias aprobadas por tres quintas partes, quien vota en contra no paga si su cuota de instalación supera tres mensualidades ordinarias (art. 17.4). Las derramas de mejoras las paga quien sea propietario cuando son exigibles (art. 17.11).
¿La comunidad tiene que hacer algo con Hacienda?
En algunos casos, sí. Si paga nóminas o facturas sujetas a retención, debe retener e ingresar el IRPF (art. 76.1.a del Reglamento del IRPF). Si alquila una zona común, como parte de la fachada o de la cubierta, la renta se reparte entre los propietarios según su cuota y cada uno la declara (Manual práctico de Renta 2025 de la AEAT); si pasa de 3.000 euros al año, la comunidad presenta además el modelo 184 (art. 70 del Reglamento del IRPF).
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Página revisada el 1 de octubre de 2026.
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