¿Una casa heredada entre hermanos y alguno no quiere vender?
Llevamos la extinción de condominio en Valencia, también la de hermanos que han heredado una casa y no se ponen de acuerdo. Negociamos con los demás copropietarios, preparamos la escritura ante notario y, si no hay acuerdo, la demanda de división de la cosa común. El economista del despacho y su equipo calculan antes los impuestos de cada salida. Antes de empezar te decimos por escrito quién lo llevaría y cuánto cuesta.
Qué hacemos
Extinción de condominio ante notario
Si estáis de acuerdo, hacemos los números y redactamos el acuerdo con quién se queda la casa, cuánto paga a los demás y quién asume cada gasto. Se firma ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Un edificio con pisos o locales independientes se puede repartir adjudicando uno a cada copropietario (art. 401 del Código Civil). Si la cosa no admite división, se adjudica a uno que compensa a los demás o se vende (art. 404).
Un hermano que no quiere vender
Nadie está obligado a seguir en la comunidad, y cualquiera de los dueños puede pedir la división en cualquier momento (art. 400 del Código Civil). Si uno se niega, le hacemos primero una propuesta por escrito, como exige la ley antes de demandar. Si no la acepta, presentamos la demanda de división de la cosa común. Si la herencia está sin repartir, la vía es la división judicial de la herencia (art. 782 LEC).
Impuestos de la extinción de condominio
Antes de firmar, el economista del despacho y su equipo calculan lo que paga cada uno. Quien se queda la casa paga Actos Jurídicos Documentados por la parte que adquiere, y el hermano que cobra puede tener una ganancia en la renta. Revisamos también la plusvalía municipal y los gastos de notaría y registro, y preparamos lo que haya que declarar después de la firma.
Qué hacer ahora
- Pide una nota simple del Registro de la Propiedad para ver a nombre de quién está la casa y en qué porcentaje. Si viene de una herencia, guarda la escritura y la declaración de Sucesiones, que sirven para calcular la renta (art. 36 de la Ley del IRPF).
- No hay un plazo que se agote. La acción para pedir la división de la cosa común no prescribe (art. 1965 del Código Civil). Solo frena la división un pacto de no dividir, que vale como máximo diez años y se puede prorrogar (art. 400).
- Antes de demandar hay que intentar un acuerdo y poder probarlo (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Si mandas una propuesta y en treinta días naturales desde que la reciben no hay reunión ni respuesta por escrito, el intento se da por terminado (art. 10.4).
- No firmes una valoración ni un reparto sin saber lo que paga cada uno en impuestos. Si alguien recibe más de lo que le toca y la cosa se podía dividir, ese exceso tributa como una compra (art. 7.2.B del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales).
Cómo te atendemos
Puedes contarnos tu caso por teléfono (963 300 603), por WhatsApp (645 016 593), por correo o con el formulario, y mandarnos los documentos por correo. El despacho está en Valencia, en la Avenida del Oeste 31, y llevamos asuntos en juzgados de toda España. Antes de empezar te decimos quién lo llevaría y te damos el presupuesto por escrito. La primera consulta cuesta 60,50 € (50 € + IVA) y, si nos encargas el asunto, se descuenta de los honorarios.
Preguntas frecuentes
¿Me pueden obligar a seguir en proindiviso con mis hermanos?
No. Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad, y cada uno puede pedir en cualquier momento que se divida la cosa común (art. 400 del Código Civil). Lo mismo vale para los herederos mientras la herencia está sin repartir. Si el testador prohibió la división de forma expresa, se respeta con los límites del art. 1051. Entre copropietarios, solo la frena un pacto de no dividir de diez años como máximo (art. 400).
¿Qué pasa si un heredero no quiere vender?
Si la casa no se puede dividir y no os ponéis de acuerdo en que se la quede uno pagando a los demás, se vende y se reparte el precio (art. 404 del Código Civil). Si la herencia aún no se ha repartido, basta con que un solo heredero pida la venta en pública subasta, abierta a compradores de fuera, para que se haga así (art. 1062). Quien no quiere vender puede proponer quedársela pagando a los demás, si ellos lo aceptan.
¿Hay que intentar un acuerdo antes de la demanda de extinción de condominio?
Sí. Desde el 3 de abril de 2025, para que se admita la demanda de división de la cosa común hay que haber intentado antes un medio adecuado de solución de controversias sobre lo mismo (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Vale la negociación directa entre vosotros o entre abogados, la mediación o la conciliación, y el intento tiene que constar por escrito (art. 10). Quien rehúsa sin causa ese intento puede quedarse sin costas a su favor (art. 394.1 LEC).
Vivo en una casa heredada, ¿me pueden echar mis hermanos?
Mientras seas dueño de una parte, puedes usar la casa conforme a su destino, siempre que no impidas a los demás usarla según su derecho (art. 394 del Código Civil). Los acuerdos sobre su uso se toman por mayoría de cuotas, y si no la hay o el acuerdo perjudica gravemente a alguno, decide el juez (art. 398). Lo que tus hermanos sí pueden hacer es pedir la división en cualquier momento (art. 400). Si alguno ha cobrado rentas de la casa heredada, se tienen en cuenta en el reparto (art. 1063).
¿Qué impuestos tiene la extinción de condominio entre hermanos?
Si la casa no admite división y se la queda uno pagando a los demás, para el Tribunal Supremo no hay transmisión. Se paga Actos Jurídicos Documentados sobre el valor de la parte que se adquiere (sentencia 344/2019, de 14 de marzo). En la Comunitat Valenciana el tipo general es el 1,4 % desde el 1 de junio de 2026 (art. 14 de la Ley valenciana 13/1997). Si el exceso se podía evitar, tributa como una compra, en general al 9 % en inmuebles (art. 13).
¿Tributa en el IRPF el hermano que cobra su parte?
Dividir la cosa común según la cuota de cada uno no altera el patrimonio a efectos de la renta (art. 33.2 de la Ley del IRPF). Pero quien recibe dinero por su parte tiene una ganancia si la casa vale más que cuando la adquirió (Tribunal Supremo, sentencia 1269/2022, de 10 de octubre). En una herencia, ese valor de adquisición sale de las normas del Impuesto sobre Sucesiones (art. 36). Quien se queda la casa no tiene ganancia al adjudicársela.
¿En la extinción de condominio se paga plusvalía municipal?
Por regla general, no. Según la Dirección General de Tributos, si se disuelve un condominio sobre un único inmueble que no admite división y se adjudica a uno que compensa en dinero a los demás, no hay hecho imponible (consulta vinculante V0123-24, de 15 de febrero de 2024). Tampoco lo hay si cada uno recibe lo que corresponde a su cuota. Sí lo hay si el exceso se podía evitar. Cuando quien se queda la casa la venda, la plusvalía se calcula desde que la heredasteis.
¿Quién paga los gastos de una extinción de condominio?
Podéis acordar el reparto entre vosotros. Frente al notario responden quienes le pidieron la escritura, todos solidariamente (anexo II, norma sexta, del Real Decreto 1426/1989). El registro lo paga aquel a cuyo favor se inscribe, que suele ser quien se queda la casa (anexo II, norma octava, del Real Decreto 1427/1989). Actos Jurídicos Documentados lo paga el adquirente (art. 29 del texto refundido del impuesto). Si hay juicio, en general paga las costas quien ve rechazadas todas sus pretensiones (art. 394.1 LEC).
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Página revisada el 27 de octubre de 2026.
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